取消公房是基于公寓内的面积!市民最担心的是

作者:浙江理财规划师考 文章来源:未知2020-06-02 18:07

近年来,一直受到舆论密切关注的"只买70平方米一套100平方米房子"的现象有望结束。在未来,买房将是基于"房子内的可用建筑面积"的业务。这对房价有什么影响,会降低购买成本吗?

 买房将告别公摊“魔鬼”?

日前,住房和建设部发布了罗定起草的38个住房和城乡配套区工程规范,其中包括《城乡给水工程项目规范》。其中,《室庐项目规范(收罗定见稿)》提出“住宅建筑应以使用面积为基础进行经营”

据了解,这是住房和建设部第一次在官方文件中明确指出,建筑的业务应由内部空间进行。

《室庐项目规范(收罗定见稿)》的截图。

事实上,早在2002年,重庆就首次以区位规定的形式明确了商品房的定价模式:现行商品房买卖和预售应以套内建筑面积为准,商品房买卖合同和商品房权证应明确共有部分和措施。

近年来,广州、北京等地也开始要求根据公寓建筑面积定价。未来,中国的房地产企业可能会告别“共享区”。

宁波市民担心“羊毛出在羊身上”

宁波的一位房地产业内人士坦率地表示,“让泳池面积承受压力是合理的。一个社区必须有一些公共空间和支持空间,但是有太大的游泳池面积是错误的。我卖房子,也买了房子。事实上,有些物业的共享空间有点太大。购房者不应承担所有费用。”

“共有面积是买房中最不晶莹的指标。对于我们的普通买家来说,它大到足以澄清这些概念,更不用说开始测量了。我们如何知道有多少区域真正用于公共目的?开发商拥有最终发言权。”市民陈大姐告诉记者,去年买房子的时候,考虑到几年来使用电梯的便利性,他原本是在一个住宅区的一个高层公寓里挂牌,但最终因为入住率低而放弃了。

然而,记者从采访中了解到,许多市民担心,房地产开发商在拆迁后不会变相提价"分摊面积"。“羊毛来自绵羊。如果开发商将单价从20,000改为25,000,这与原来的总价没有什么不同,那么这个新规则难道不是没有用吗?”

一位房地产业内人士表示,这栋建筑需要电梯等公共设施,这是事实。即使销售面积不包括在竞争范围内,开发商在建楼时客观上也要花掉该部门的成本,而不会抬高总价来弥补。“只是这项政策尚未实施,而且仍在全国各地最后确定。没有人知道宁波政策的具体味道。”

宁波一家律师事务所的律师表示,取消“共享区”当然有利于结束开发商“既是玩家又是法官”的局面,但也应该采取其他措施。如果只改变建筑的定价方法,新的金国可能会产生。

 什么是公摊面积?

买100平方米的房子,实际居住效果只有70平方米,这是无中生有,面积少的是共用面积。

根据2000年开始实施的《房产测量规范》,共用公共建筑面积如下:

1.电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共大厅、走廊、地下室、值班警卫室等施工区域。以及整个建筑的公共办公室和管理办公室的建筑面积按水平投影面积计算。

2.总建筑面积还包括房屋与公共建筑之间的隔墙,以及外墙(包括山墙)一半水平投影面积的建筑面积。

这意味着不仅电梯、走廊、大厅,甚至门卫室的一部分面积都应该由购房者支付。

房屋册上写着建筑的建筑面积、专有建筑面积和共有建筑面积。

以一线城市的房地产为例:共有4148套公寓。如果平均价格是4万元/平方米,假设开发商

如果你为共享区域购买一张账单,你有权拥有和使用它。然而,由于有八个摊位和五朵鲜花,而且开发商很少明确宣传,买家基本上不知道哪些公共区域是自己的,更不用说使用它们了。

据一位拒绝签字的知情人士透露,开发商在办理房产证前应要求测绘公司进行实地勘察,然后出具测绘功效声明,包括具体建筑面积、内部面积和共用面积环境,并移交给开发商。

也就是说,测绘企业和房地产开发企业最清楚共享面积在哪里。然而,问题是开发商不会将这种具有特定共享状态的映射效果提交给购房者。

这也导致了公共摊点领域的许多问题,例如重复的公共摊点和重复的集资。

「有些地方,例如火警紧急情况,已被列为公众摊档,但它们已被指定为供转售的泊车位。这是一个重复的公共摊位。”山东史明宜居支持项目管理有限公司董事长王庆华表示,此类停车位没有产权,只能使用,不能转让。

另一个例子是,所有者的共享区域被剥夺了利润。王庆华表示,仍有一些房产被算作公摊,根据这一原则,属于业主所有。物业公司应该向业主支付一部分费用,但实际上很少有人这样做。

记者在2018年发现,北京某住宅区有20部电梯和60个电梯广告位。如果不考虑这个平台,那么一年7200元的广告位和60个出租住宅的广告位每年将产生43万元的收益。如果你把电梯广告的收入返还给业主,你将能够支付将近一半的物业费。

“住宅区的电梯、走廊和大厅中的一些广告位也归业主所有。在早期的开发商或后来的物业公司接管后,他们不应该赚钱给业主吗?”他说。

  公摊面积有哪些猫腻?

政府建筑内部商业空间的使用对房价的影响不仅是消费者的热门话题,也是房地产行业研究人员讨论的话题。

北京大学房地产法律研究中心主任建波说,房子的总价格是固定的。如果按照房子的内部面积来计算总价,每平方米的单价肯定会增加。

易居房地产研究所副所长杨红旭认为,这只是计量尺度的变化,不会改变房地产市场的整体趋势,对房价也没有重大影响。

“除了营业价格,物业管理费、房产税和其他相关税费也按面积征收。规模变化后,这些税种的单价也会增加,但总价格不会变化太大。”杨红旭表示,普通房(140平方米或以下)和非普通房(140平方米或以上)的面积可能会有所调整,但近年来房价飙升,许多城市没有做出任何调整。将来,将公共房间分为公共房间和非公共房间的概念将被淡化。

“总的来说,按照内部面积定价的变化对购房的实际成本没有影响。”华夏地产首席分析师张大伟表示,与现有房屋和二手房相比,对内部面积估值影响最大的因素是期房的销售。

“现有房屋和二手房的内部面积和建筑面积将在房屋登记簿上清楚标明,分摊系数是固定的。但是,在购买拍卖行时,考虑到实际建造过程中的各种身份,摊销系数会发生变化。”张大伟透露,开发商不能与内部面积的价格问题。

至于杨红旭的概念不同的地方,张大伟认为,对于购房者来说,从建筑面积中获得的费用,如物业管理费,可能会有所减少。

需要注意的是泳池面积越小越好。“如果开发商过度挤压泳池,社区的质量将会下降,包括走廊、俱乐部和大堂等公共区域的面积也会缩小。”张大伟说。

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楼建波还认为,“事实上,不管采用哪种风格,最重要的是要清楚地定义尺度,让人们能够看到和欣赏它。”

「我们在比较本地及海外办事处的相关数据时,会遇到一些问题。例如,中国的人均住房面积高于日本和欧洲等许多国家,但事实上,这些国家使用的是建筑面积,而我们使用的是建筑面积。”杨红旭说。

他还透露,中国房地产管理行业的规模在不断优化。关于住房单元规模的辩论是住房行业发展到成熟阶段的必然结果,也是其融入国际社会的标志。