2018年楼市坐“过山车” 调控要松绑?

作者:浙江理财规划师课 文章来源:未知2020-06-19 11:31

全国性的疯狂购买持续了三年多,最终在2018年下半年戛然而止。由于对房价下跌的不满,一些老业主砸碎了一些房产企业的售楼处。

“2018年,房地产市场就像过山车。买房更像是赌博。”有些人喜欢这样。

上半年冰火两重天

2018年5月7日,杭州徐汇宝龙东湖城开盘评选。虽然它位于西湖荣华区以东40公里处,但仍吸引了近3000人报名,16人抢到一套房,中奖率仅为6%。

一位98岁的老奶奶挤进了人群。她通过摇号成功地买了一套89平方米的新房子。

一个消息灵通的政策激励一个家庭买房并不罕见,就像一对相爱的夫妇离婚买房一样。由于价格限制政策,一些城市的新房比周边地区的二手房便宜。这种诱惑让人们相信购买就是赚钱。

图:69辆公交车载着3300多人从南京及其周边城市来到64栋建筑。朱小英摄影

2018年上半年,杭州、Xi、成都、长沙等城市的购房签约率不到10%。在河南省和山东省,买新房的概率和买新房的概率差不多。

有些人甚至怀疑“万人摇喇叭”的时代是否真的到来了。

然而,在全国范围内,这一时期的房地产市场就像大热天的天气一样,干旱地区因干旱而死亡,涝渍地区因涝渍而死亡。

二级、三级和四级城市的购房者仍然沉浸在购房将会增加的预期中。而一线城市早已觉醒,周边房地产市场甚至开始暴跌。

2018年10月,一辆满载货物的三轮车停在燕郊“销售街”封闭的连锁店前。三轮车的主人坐在地上,头深深地埋在胳膊里。虞丘摄影

2018年3月,何雨荷和他的妻子花320万元在北京六环路边上买了一套80平方米的公寓,手里拿着父母给的首付。

两年前,于和迷恋上了同一住宅区的一套同样大小的公寓。出价只有200万元。然而,由于房主的起价上涨了10万元,这对夫妇并没有愤怒地购买。谁想到房价会从晚会的其他环节中被砍掉。

后来,2017年3月17日,北京所谓的“最严格”的房地产市场监管政策将该社区历史上的两居室价格定为390万英镑,并慢慢回落至320万英镑。

于和不确定自己是赚了70万元还是亏了120万元?他唯一确定的是,房价就像过山车。最初,他想买一栋自己拥有的房子,以便过上舒适的生活,但这似乎是一场冒险的赌博。

回顾过去,幸运的是,北京仍有时间逐渐醒来,北京周边的房地产市场已经从一个美好的梦直接跌入另一个噩梦。

例如,在靠近北京的燕郊,2017年3月、4月和6月相继出台的一系列限购政策,让燕郊的房地产市场陷入了冰封。燕郊田阳市一房一厅的西北面房子,2017年3月家庭成交价格达到3.1万元/平方米,2018年9月仅为1.5万元/平方米,下降了50%。

与2017年3月相比,燕郊天阳市的房价已经“减半”。图片来源:链接器应用的截图

下半年楼市“分水岭”

房价下跌了一座山,但过去上涨的时候,房价就像野马一样,控制政策的缰绳是拉不动的。

自2016年9月30日北京发布本轮楼市紧缩政策以来,全国范围内的楼市调控从未停止,2018年达到高峰。

中国社会科学院表示,自2018年以来,房地产调控政策持续增加。全国范围内房地产调控的次数已经达到405次,比2017年同期增长了近80%。几乎每天都有出路,刷新历史记录。

也有越来越多的华丽表达的规定,从有限购买,有限价格,有限贷款,有限出售到有限离婚,有限的新住所,有限公司,有限的未成年人,以同样的权利出租和出售,并购买和出租同时进行,旨在遏制所有迹象的房地产规格

敏感人士立即发现,新方案没有2017年3月政府工作报告中陈说的“抑制房价过度上涨”那么“太快”。如果“太快”这一表述仍有相当大的灵活性空间,那么新的表述将不再留有任何扩展空间。

信息地图:工人在山西太原的一个商品房建筑工地上操作挖掘机。魏亮摄

暖风戛然而止,房价终于下跌了!

根据壳牌研究所的数据,100个城市的月度上市价格从上个月下降到上个月。从2018年3月到5月,每个月有19个城市,6月有25个,7月有19个,而这个数字在8月急剧上升到47个。

越来越多的建筑正在降价。9月,恒大首次在全国范围内推出促销折扣,房间折扣为8.9%,店铺折扣为6%。泰和的一个项目给了很大的折扣。如果买方全额购买该房屋,房价将给予70%的折扣。另一方面,阳光城市推出了“十亿攻势”优惠采购季,根据地区差异制定不同的降价策略。

只是,意想不到的事情发生了。

人们曾经认为钢筋混凝土制成的砖块是对抗通货膨胀的最佳目标。购房者无法忍受房价下跌,愤怒地向开发商扔砖头。

2018年10月,江西上饶碧桂园的一个售楼处被砸,原因是开发商将价格从1万元/平方米降至7000元/平方米,这激励了大量老业主捍卫自己的权利。

一些业主在抵押贷款完成前损失了2万到30万元。一些业主买了5套公寓,非常兴奋。他们大喊“结账”,向销售办公室扔鸡蛋,侵犯销售办公室的门,并与保安发生肢体冲突。一些人在捍卫自己权利的过程中被拖到了十米之外,甚至被践踏进了医院。

原创:新浪微博截图

杭州、合肥等地也出现了业主因房价下跌而围攻售楼处的现象。

据Xi农说,在2016年的国庆节,许多人旅行回来后发现他们买不起房子,甚至没有资格买房子。今年的国庆节,许多人旅行回来后发现不仅有更多的房子,而且许多售楼处都被砸了。

开发商艰惆怅冬

开发商不能责怪买房的人互相仇视。因此,人们向房地产市场扔钱导致了大量的住房企业。

在过去的两年里,市场形势一直很好。大大小小的住房企业都学会了先定一个小政策。大型住宅企业正竞相争取1万亿元的销售额,而角落里的小型住宅企业则勇敢地喊出了1000亿元的政策。

值得注意的是,2017年,前三名的月桂花园、万科和恒大的销售额将只有5000多亿元。

但是到了2018年,问题来了。

随着房地产市场监管的深化和去杠杆化的推进,房地产企业的“融资难”已成为普遍问题。银行信贷萎缩,土地融资受阻,国内债券发行暂停,海外债券发行和信托融资成本上升。

例如,富力地产今年已经四次未能发行债券,不得不通过发行股票和其他方式来争夺资本方面的喘息空间。

另一个例子是恒大,该公司在11月发行债券,年利率为13.75%,几乎是过去的两倍。可以看出为什么对资金的期望如此迫切。

信息地图:房产顾问向公众介绍商品房的类型。魏亮摄

除了市场融资,资金的原始来源是销售收入。但是,在房子卖得不好的情况下,还款就成了问题。为此,一些开发商不惜违反规定。

2018年10月,华夏幸福的子公司孔雀城的一名销售人员表示,在北京周边的大厂县,没有资格买房的人也可以买一个受欢迎的房间。需要支付全额的钱,然后支付房子,如社会保障税证明的年数足以转移。但是,如果买方支付了全部金额,但没有

2018年10月,燕郊一条销售街的几个销售办公室的店铺外没有一个佃农。记者虞丘拍摄

“今年上半年,住房企业的资产负债率达到80%(红线)。少数住房企业因杠杆率过高而无法支撑企业规模扩张,最终导致现金流断裂和债务违约。”中国房地产协会会长刘志峰说。

让我们来看看富力地产。其2018年第三季度的报告显示,有息债务达到1556亿元。大约63亿元的账面资本不足以支付未来一年的财务成本。

据恒大研究院数据,2018年上半年,剔除民间融资和类似金融机构贷款,中国房企的生息债务余额达到19.2万亿元,相当于中国国内生产总值的四分之一。未来四年将是集中偿还债务的时期,住房企业的财务压力将继续加大。

如果房地产市场在上升期的债务扩张是在曲线上超车的利器,那么在低迷期的债务扩张无疑将是一根避雷针。

不久前,房地产大亨万科喊出了“活下去”的口号,这让他的同行们不寒而栗。无论万科是哭得很惨还是哭得很惨,如果即使是低负债、健康现金流的万科也无法生存,那么大量的中小企业又如何过冬呢?

信息地图:福州市民路过万科建筑工地。记者张斌摄

调控会松绑吗

另一个微妙的变化发生在2018年11月,当时住房融资显示出升温的迹象。

据华夏房地产研究中心统计,11月份,全国许多房地产公司被集中批准进行大规模融资,融资总额超过1000亿元。万科、保利、阳光城、新城控股等数十家房地产公司获得了多种形式的融资。

抵押贷款利率也开始“刹车”一些一、二线城市的部门银行利率已经下调,贷款利率也在加快。

根据荣360的最新声明,11月份,全国首套住房贷款平均利率为5.71%,首次与上月持平,自2017年以来已连续22个月上升的全国首套住房贷款利率最终停止。

监管政策也大幅减少。据不完全统计,自去年11月以来,地方房地产调控政策已出台约20次,而此前平均每月40次。

房地产公司经常获得融资,抵押贷款利率下降,监管政策被削减。这能被视为放松管制的前兆吗?

“最近,房地产公司被批准发行债券,并得到了推广。然而,他们不能直接理解这是为了放松控制。”安佑克房地产研究所首席分析师张博说。

“首先,前三个季度融资严重不足,导致融资压力四次大幅增加。在庞大的房地产企业对开发资金的需求以及之后偿还债务的压力的背景下,融资只能变得更加激进。第二,从国家对住房企业资金的监管来看,没有明显的放松迹象。”他说。

信息图:呼和浩特市某棚户区居民收到第一笔征收拆迁补偿费。中国新闻社记者刘文华摄

张博认为,下调抵押贷款利率的深层原因不是放松管制。从当前抵押贷款利率下调的时机和节奏来看,这直接关系到央行下半年的多次目标下调和市场流动性的释放。未来仍有不可避免的降息空间,特别是首次抵押贷款的优惠利率有望继续上调。

就调控政策而言,华夏地产首席分析师张大伟认为,减少限制性政策的最重要原因是房价上涨大幅放缓。然而,尽管监管政策已经见底,但在一段时间内仍将处于底部。

“今年7月31日,政治局会议召开

回顾过去10年,全国房地产市场经历了两次急剧降温。一次是在2008年,受全球金融危机影响,另一次是在2014年。原因是经济下行压力加大了。然而,在房价上涨的大趋势下,这两次只是短期回调。

2018年是房地产市场长期下行通道的开始。这仍然是另一个短期起伏周期的开始。我们可能需要5到10年才能看清楚。(结束)