多地放松楼市调控引关注 明年房地产调控会放松

作者:浙江理财规划师考 文章来源:未知2020-06-18 18:18

山东省菏泽市12月18日放松了相关楼市调控政策,广州和珠海19日放松调控,引起社会各界高度关注。房地产市场的监管不是已经放松了吗?

每年,中央经济工作会议都被视为来年中国宏观政策的“风向标”。在房地产领域,今年12月21日结束的中央经济工作会议发表了以下声明:为了建立房地产市场健康发展的长期机制,房屋之间的对抗是为了住房,而不是为了投机。由于城市政策和分类指导,城市当局的主要责任将得到巩固,住房市场制度和住房保障制度将得到完善。

 松绑调控论调再提起

  菏泽广州珠海因城施策政策微调

19日,山东省菏泽市出台新的房地产调控政策,激起了公众的密切关注。菏泽市已取消了“对住房周转率高、房价稳定控制压力大的主城区和主县城新购住房的转让实行限制,即新购商品房和二手房在取得产权证至少两年后方可上市,非内地居民转让住房的期限不得少于三年”的认定这项销售限制政策于2017年11月出台,在一年内被宣布无效,不可避免地引发了许多联想。

舆论高度关注,菏泽市住房和建设局19日傍晚作出解释,称近年来,受出让日期的影响,菏泽市二手房价格呈现出较高的同比涨幅。为防止房价大幅波动,促进房地产市场稳定健康发展,菏泽市住房和建设局已通过严格的询问和评估,决定取消已确定的新购二手房转让日期。

在这个时代,山东省住房和建设厅相关负责人在接受采访时表示,对于房地产调控,山东省住房和建设厅是符合国家调控政策的,采取了“一城一策”和“一城一策”的调控措施。由于各城市的情况各不相同,在政策上也没有“一刀切”的做法,所有政策仍根据各自情况进行控制,由省住房和建设厅进行全面控制。

除了菏泽,最近也有个别城市微调了房地产和相关政策。

19日,广州市住房和建设委员会发布《关于完美商服类房地产项目发卖治理的定见》。对于2017年3月30日后出售的房地产项目,商业服务物业的销售目标应为企业单位列表。对于2017年3月30日前在施工现场出售的房地产项目,商业服务用房不再限于销售对象,个人购买的商业服务用房在取得房产证两年内不再出售。

广州的政策是对商业服务房地产项目进行微调,只有法人票据可以从商业服务类别出售给个人可以再次购买的商业服务项目。

同样在广东,据媒体报道,在珠海的金湾区和斗门区,购买第一套住房只需要一年的社会保障。但是,根据2017年4月珠海市发布的《房地产市场监管通知》,珠海市范围内的公寓数量将减少至限购。根据政策,本市非居民在珠海购房必须连续5年缴纳社会保障费。

深圳的个人银行住房信贷政策也得到了微调

深圳的个人银行最近降低了他们第一笔抵押贷款的利率,这也引起了社会的关注。深圳一家银行将个人住房首次抵押贷款利率下调5个百分点,从高于基准利率15%下调至高于基准利率10%。这也被许多人解释为政策的放松。

中国人民大学重阳重阳金融研究所的高级研究员董希淼认为,除了销售限制和购买限制等微调政策之外,中国政府还应该采取更多的措施来改善这种状况

首都经济贸易大学的赵秀池教授指出,这表明政策导向没有改变,政府抑制投资和投机性住房需求的控制思想将继续。

中国房地产经纪人协会会长胡景晖透露,自9月份以来,房地产行业城市过热的房价已经得到有效抑制。目前,中美之间的商业摩擦正在升级。未来一年,我们面临严峻的外部形势,经济下行压力加大。因此,该行业可能会兴奋地放松控制。他重申了“不炒房”的必要性,并强调了官方对“炒房”的一贯否决。

简洁,大规模的放松管制或刺激房地产市场的政策不会出现。

经济工作会议定基调

与以往“一刀切”的政策差异形成鲜明对比的是,中央经济工作会议再次强调实施以城市为基础的政策,强调不同地区的差别化管理。

住房和建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌暗示,会议提议“巩固城市主管部门的主要责任”,并将监管机构指定给市政当局,而不是省级主管部门,这表明中央政府在房地产监管方面的主要责任更加明确。

从视觉上讲,胡景晖指出,如果一个城市的房地产市场在未来大幅波动,当地市长、市委书记等。将承担直接责任。

此外,今年的房地将被监管或有更大的自力更生。易居研究院智库中心研究主任严跃进建议,这次将过去的“分类监管”改为“分类指导”,这表明房地产调控主体不在中央政府,而在地方政府。中央政府只起引导作用,而地方政府真正实施监管。

顾云昌指出,过去两年,在紧缩政策的大趋势下,大多数地方都实施了不同程度的紧缩政策。未来,差异较大的城市将根据市场变化自动微调现有政策,以防止房地产市场大幅上涨和下跌,从而影响宏观经济的稳定和健康。

  “房住不炒”的定位不变

多年来,决议制定者一直强调建立房地产市场稳定健康发展的长期机制。

顾云昌指出,中国房地产市场的长效机制主要涉及住房制度改革和1/3的税收、货币和银行金融及场地制度四个方面。建立长期机制需要体制更新和体制支持。成功可以一蹴而就,只有通过深化各个领域的改革才能逐步确立。

胡景晖认为,房地产长效机制中最重要的环节是开征房地产税。这是税收制度的又一次系统性创新。在对控股部门征税的同时,也有必要减轻商业部门的税收负担,如个人所得税和二手房交易的契税。这不仅会增加房地产市场的顺畅流动和振兴,还会防止房地产囤积和投机。对宏观经济而言,开征房产税可以开辟新的税源,将地方政府从建筑工地的财务状况中解放出来,同时也不可避免地会降低地方债务的风险。

会议讨论了促进房地产市场长效机制的一系列相关改革,如推进财税体制创新、完善地方税制、规范政府借贷融资机制等。继续深化农村建设用地制度改革。

处所调控或拥有更大自立性

长效机制扶植仍是环节

市场为何如此关注菏泽楼市政策的调整?

清华大学(Tsinghua University)教授刘宏宇表示,市场对菏泽政策调整反应过度,是因为“传统思维”认为,随着经济下行压力加大,调整将会放松。当前,促进房地产市场稳定健康发展的长效机制正处于加快建立的关键时刻

楼市若何调控引预期

专家表示,目前房地产市场监管的总体基调没有改变,监管力度与上一轮相同。

华夏地产首席分析师张大伟预测,房地产市场的涨幅已经明显回落,房地产调控政策也已进入调整阶段。全国房地产市场的政策基础已经形成,未来不太可能完全放松,但各种微调会频繁进行。

易居研究所智库中心研究主任严跃进表示,广州推出宽松的商业服务政策进一步证实了市场政策放松的方向。相同的政策与菏泽以前的政策相同。还必须适当调整和纠正原政策中错误和过时的内容。同样的政策调整在一定程度上是值得的,符合“一城一策”的政策方向。

具体来说,以广州的商业政策为例,张大伟暗示广州的商业和住宅库存在过去的一年中显著增加。广州目前是全国商业和住宅房地产政策最严格的城市之一。从政策角度来看,这简直太苛刻了。因此,将广州的商品房调整政策与菏泽放宽销售限制的政策相比较,不难理解以前的选址政策过于严格。

  过度回响其实是落入“旧式思维”

2017年12月,中共中央政治局召开会议,将“加快住房制度改革,培育长效机制”列为2018年的重点工作之一。此后,在监管部门的敦促下,这两项任务的推进速度开始加快。

2018年3月,财政部副部长史耀斌表示,正在起草完善房产税司法草案,设计合理的房产税体系,如合并整合相关税种,在培育和业务环节上合理减轻房产税负担。总体思路是立法先行、充分授权、分步推进、分步实施。

2018年12月,自然资源部自然资源登记局局长冷鸿志透露,要继续巩固和推进房地产统一登记,尽快启动《不动产挂号法》立法。

这两项行动都被认为是建立房地产市场长期监管机制的主要基础,并被认为有可能在不久的将来取得进展。

在住房制度改革方面,随着鼓励租赁场地政策的出台和非竞争住房、公共租赁住房等一系列住房保障产品的推出,“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”也在完善之中。

顾云昌认为,这些政策的完美目的是从长远角度改变房地产市场的一些弊病,避免监管政策的短期逆转,也避免市场的大起大落。“市时调控,温时放松”的短期做法显然与这一理念背道而驰,这也是此次改革意图的内容。

他建议,住房制度包括土地转让制度、住房金融制度和房地产财税制度的改革。这需要很长时间才能完成,其效果需要观察很长时间。然而,在短期内,推广各种转换方法将有助于保持市场预期不变,避免大起大落。与此同时,一些行政控制措施将逐渐被长期机制所取代。

(信息来自新华社、经济日报、中国证券报、中国新闻社、北京新闻、21世纪经济报道)

楼市调控总基调未变微调为主

2018年,中国房地产市场继续调控,“坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场稳定健康发展的长效机制”成为房地产市场的主旋律。总体而言,房地产市场运行平稳,慢慢回归理性。热点城市房价的过度上涨已经得到抑制。

长效机制或加快推进

2018年楼市:持续调控果断遏制房价上涨

国家统计局的统计数据

国家统计局的数据显示,从1月到11月,一线城市新建商品房平均销售价格同比上涨0.3%,同比下降10.6个百分点。11月份,北上官市二手房价格连续两个月下跌,跌幅继续扩大。7月,70个大中城市房价上涨的城市数量上升至65个,比2月份的44个增加了近50%。“新的人才政策降低了购房限制门槛,使得该行业的城市房地产市场供应更加严峻,并带来了房价上涨的预期。”华夏地产首席分析师张大伟表示。

不断上涨的房地产市场继续加大对各地房地产的调控政策。7月31日,中央政治局会议指出,要下决心解决房地产市场问题,正视城市问题,促进供求平衡,合理引导预期,整顿市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场稳定健康发展的长效机制。

安居易集团首席执行官丁祖昱认为,各地对房地产市场的监管都在继续加强。几乎所有房价涨幅过快的城市都出台了相关措施来抑制抵押贷款需求。房价上涨趋势得到遏制,对房价的预期也开始逆转。在未来一段时间内,全国房地产市场将继续平稳运行。

 房价:

  一线城市持续趋稳,二三线城市回来理性

住房租赁市场是解决“有房住”问题的主要途径,将在2018年实现突破,并加快建立租赁和购买两种模式。

住房和建设部有关官员表示,2018年,中国将加快培育和规范住房租赁市场的增长,在12个大中城市开展住房租赁试点,在13个城市开展利用集体支持土地培育租赁住房的试点。中央政府加快研究制定房屋租赁和房屋销售条例,规范房屋租赁和销售行为,维护当事人合法权益。

在大量社会资源涌入长期租赁公寓类别的背后,由于缺乏准入门槛、标准和法律法规,混合市场增长问题日益突出。例如,一些小型企业与P2P等小额贷款公司合作,过度使用杠杆增加了房屋租赁企业和租户的风险。

此外,长期租赁公寓也被视为推高租金的主要因素。易居智库研究部主任严跃进表示,一些长期租赁公寓运营商为了扩大规模,正在积极争夺高于正常市场价格20%至40%的住房供应,抬高了住房价格,从而使长期租赁公寓的住房价格处于高端。

为了应对租赁市场的混乱,许多监管机构接受了这一举措。自7月份以来,北京、上海、深圳、南京和Xi等20多个城市出台了新的住房租赁政策。这些政策包括确保土地使用、增加住房供应投资、规范“住房贷款”和其他住房租赁业务活动,以及促进住房租赁市场的健康发展。

全国房地产商会会长牛、和认为,我国的房屋租赁市场还不够成熟。当局应该从机构支持、财政支持和行政保障入手,实现租赁和销售的“两条腿”。

租赁:

  租购并举进行时,长租公寓遭遇“成长的懊恼”

房地产市场的严重调控效应已经传导到了现场市场。当房屋销售市场不景气时,以高价购买土地的开发商就会被“锁定”。房地产企业在征地时变得隆重而理性,土地拍卖市场的人气也随之萎缩。

今年头几年,中海地产以50.9亿元的总价和71%的溢价收购了松江的三处住宅。位于上海远郊的这一地区的底价创下新高,突破了历史最高价

中国指数研究院的统计数据显示,自下半年以来,随着场地供应量的增加,低地价甚至底价交易逐渐成为常态,场地成交量也大幅增加。2018年11月,全国300个城市的三级土地平均地价为7%,比去年同期下降了15个百分点。上海、宁波、天津、成都和南京等重点城市的建筑工地交易平均溢价比去年同期高出70%。据统计,今年上海出售的大部分地块都是以底价出售的。除了地价下调,上海、北京、重庆、苏州和深圳等热点城市的地价也较去年同期有所下降。

新城控股高级副总裁欧阳杰透露,成交量的增加是本地市场回归的理性标志。“在过去20年左右的时间里,地价的不断上涨已经传导到了新房的价格上,从而影响了周边地区二手房的价格,形成了房价持续上涨的逻辑链条。土地价格持续下跌的趋势将引导消费者的预期,并将房价推回到理性水平。“ 地价: